Por qué un casero puede ganar más bajando el alquiler: el cálculo que pocos hacen antes de subir el IPC

El coste de oportunidad de expulsar a un buen inquilino

Hernández plantea un escenario muy común: un propietario que lleva cinco años con el mismo inquilino, sin impagos y con la vivienda bien cuidada. En la renovación, decide subir 200 euros al mes porque el mercado se lo permite. El inquilino, que no puede o no quiere asumir la subida, se marcha.

El empresario pone cifras a lo que viene después: uno o dos meses con la vivienda vacía, reparaciones y pintura para dejarla presentable, gastos de nuevo contrato y el tiempo dedicado a buscar otro arrendatario. Su estimación: entre 3.000 y 5.000 euros de costes directos, una cantidad que, dice, equivale aproximadamente a lo que se iba a ganar con la subida durante el primer año.

"Esto, te guste o no, simplemente es matemática pura", sostiene Hernández en un vídeo difundido en redes sociales y recogido por ABC. El empresario incide en que la decisión de subir el alquiler por encima del IPC es a menudo emocional, no racional: se prioriza la ganancia inmediata sin calcular el coste de oportunidad.

El riesgo de un inquilino desconocido: desahucios que duran un año

El problema no es solo económico, añade Hernández. Con un inquilino nuevo, el propietario pierde toda la información que había acumulado sobre la fiabilidad del anterior: "No sabes si pagará puntual, no sabes cómo va a tratar tu piso y no sabes si a los cuatro meses te dejará de pagar y tendrás que enfrentarte a un procedimiento de desahucio que ya sabemos que en España puede alargarse fácilmente un año".

El empresario describe el peor escenario: un año sin cobrar, gastos de abogado y la vivienda probablemente deteriorada. "Todo por no conformarte con subir el IPC a un inquilino que nunca te dio un problema", resume. En su opinión, conformarse con la actualización del IPC no es generosidad, sino una decisión financiera prudente que pocos arrendadores hacen antes de tomar una decisión precipitada.

Su argumento cobra relevancia en un contexto en el que la Ley de Vivienda de 2023 ya limita las subidas anuales al IPC en contratos existentes, pero no impide que el propietario no renueve el contrato y busque un nuevo inquilino al precio de mercado. La reforma impulsada por el Gobierno, que se tramita en el Congreso, quiere atar más esa vía, pero mientras tanto la decisión sigue siendo del casero.

Un mercado tensionado que ya ha costado el Gobierno a Sánchez

El debate llega en un momento de máxima tensión política y social por la vivienda. ABC recuerda que la crisis del sistema ha alcanzado "cotas incluso superiores al desastre en el que se había instalado durante la última década", hasta el punto de que el problema "le ha terminado costando el puesto a Pedro Sánchez" y ha forzado la convocatoria de elecciones generales. Aunque la fuente no detalla más, el contexto es el de una España donde el acceso a la vivienda se ha convertido en la primera preocupación ciudadana, por delante del empleo o la sanidad.

El problema afecta a todos los estratos, señala el artículo: a los jóvenes, que son los principales demandantes de alquiler; a los padres de esos jóvenes, que muchas veces les ayudan; y a los pequeños tenedores, propietarios de pisos que "se terminan quedando vacíos porque nadie puede pagar los precios del mercado actual". Una "bola de nieve" que crece sin que las administraciones hayan encontrado una solución eficaz.

La tesis de Hernández no es nueva entre los expertos en gestión patrimonial, pero su difusión en redes sociales le ha dado una audiencia amplia. Su mensaje: el arrendador que solo mira el corto plazo puede estar destruyendo valor. "Por ganar un dinero de manera inmediata podemos espantar a un arrendatario modélico y adentrarnos en un problema que, a la larga, termine siendo más caro", insiste.

Para el pequeño inversor, la recomendación es clara: hacer los números completos antes de subir el alquiler. Para el inquilino, el mensaje es esperanzador: hay propietarios que valoran la estabilidad por encima de la renta máxima. En un mercado tan tenso, la matemática pura puede ser, al final, la mejor política de vivienda.