El alquiler no se renueva solo dos años por los decretos de vivienda: estos son los requisitos y los límites de subida

La prórroga de dos años no es automática: hay que pedirla y cumplir requisitos

La renovación extraordinaria de hasta dos años que recogen los decretos de vivienda no se activa sola. El inquilino debe solicitarla antes de la fecha de vencimiento de su contrato y cumplir tres condiciones: que el contrato esté vigente a 8 de octubre de 2026, estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Así lo explica la abogada de Legálitas Susana Ledo en un consultorio de vivienda publicado por EL PAÍS.

Además, es necesario que finalice alguno de estos periodos: la prórroga obligatoria de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa), siempre que el vencimiento se produzca antes del 31 de diciembre de 2028; la prórroga tácita de hasta tres años; o una situación de tácita reconducción, es decir, que el contrato continúe mes a mes o año a año sin haberse renovado por escrito.

Si se cumplen todos los requisitos, el arrendador está obligado a aceptar la prórroga, salvo que necesite la vivienda para sí o para su familia y lo haya comunicado con al menos dos meses de antelación. Quien tenga un contrato que venza en octubre de este año, como el caso planteado en el consultorio, debe comprobar primero si se encuentra en alguno de los supuestos que dan acceso a esta prórroga extraordinaria.

Antes de pedirla, comprueba si tu contrato ya tiene prórroga ordinaria

Ledo recomienda revisar primero si el contrato ya tiene derecho a una prórroga ordinaria, porque en ese caso no haría falta recurrir a la extraordinaria. Si el contrato aún no ha cumplido cinco años, se prorrogará automáticamente por anualidades hasta alcanzar ese plazo, salvo que el inquilino comunique su voluntad de no continuar.

Si el contrato alcanza ahora los cinco años y el arrendador no comunicó con al menos cuatro meses de antelación su intención de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales. Es decir, la prórroga extraordinaria de dos años es un recurso adicional, no la vía habitual, y solo entra en juego cuando se agotan las prórrogas ordinarias y se dan las condiciones descritas.

La renta se mantiene y la subida ya no depende del IPC, sino del IRAV

Durante la prórroga extraordinaria se mantienen los mismos términos y condiciones del contrato vigente. La renta seguirá siendo la misma y solo podrá actualizarse si el contrato incluye una cláusula de actualización, explica la abogada de Legálitas. Además, ya no se aplicará el IPC como referencia, sino el IRAV, el nuevo índice de referencia de precios de alquiler.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 existe un límite extraordinario: si la renta supera el índice de referencia de precios, no podrá incrementarse. En el resto de los casos, la subida será la que acuerden las partes y, en ausencia de acuerdo, no podrá superar el 2%. Esta aclaración llega en un momento de especial atención al mercado del alquiler, con los precios al alza y los inquilinos buscando certezas sobre sus contratos. La diferencia entre prórroga ordinaria y extraordinaria, y los límites de actualización de renta, son claves para evitar sorpresas en la renovación.