Donar o heredar una segunda vivienda: Madrid y Canarias marcan la diferencia fiscal para los propietarios

La geografía decide el impuesto: Madrid y Canarias aplican bonificaciones casi plenas

La respuesta legal explica que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no se calcula igual en todos los casos. En una herencia, tributa en la comunidad donde residía el fallecido: siendo el matrimonio madrileño, se aplicaría la normativa de la Comunidad de Madrid, que bonifica el 99% de la cuota. Las donaciones, en cambio, sujetan el impuesto a la ubicación del bien: si se dona el inmueble, que está en Tenerife, entra la norma canaria, con una bonificación del 99,9%; si lo donado es dinero (por ejemplo, el importe de una venta), se aplica la norma del donatario, que en este caso es Madrid, con esa misma bonificación del 99%.

Para el propietario que quiere dejar un piso a un hijo, la diferencia práctica entre unas reglas y otras puede ser reducida en el tramo de cuota, pero el análisis no se detiene ahí: las demás figuras impositivas cambian según la vía elegida. La abogada consultada, Isabel Torres, de Legálitas, subraya que la decisión de donar o heredar no debe tomarse atendiendo solo a ese gravamen, porque el IRPF y la plusvalía municipal completan el coste real de la operación.

IRPF: el ahorro de la herencia frente a la ganancia patrimonial de donar o vender

El punto más relevante del análisis es el tratamiento que cada opción recibe en el IRPF de los padres. Si el matrimonio transmite el inmueble por donación o por venta, se genera para ellos una ganancia o pérdida patrimonial calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Esa ganancia tributa en la base del ahorro con una escala progresiva: hasta 6.000 euros sale al 19%; de 6.000,01 a 50.000, al 21%; de 50.000,01 a 200.000, al 23%; de 200.000,01 a 300.000, al 27%; y por encima de 300.000 euros, al 30%.

En la herencia, sin embargo, esa ganancia patrimonial no se genera para los padres: la transmisión mortis causa no tributa en el IRPF de los transmitentes. Para una vivienda muy revalorizada, esa diferencia puede ser mayor que cualquier bonificación autonómica. El razonamiento incluye un matiz relevante para la decisión: si el valor actual del inmueble es inferior al de compra, la pérdida patrimonial podría compensarse fiscalmente, lo que cambia de nuevo el escenario.

Plusvalía municipal y la conclusión práctica para el propietario

La Plusvalía Municipal se devengará en los tres escenarios analizados (herencia, donación o venta) siempre que el valor de transmisión o el declarado sea superior al precio de compra, sin considerar gastos. El importe a pagar, según la respuesta, sería idéntico en todos los casos, por lo que este impuesto no inclina la balanza entre opciones, aunque sí se suma al coste total de la operación.

La conclusión práctica que ofrece el consultorio tiene dos vertientes. Si el inmueble tiene ahora un valor superior al de adquisición, lo más conveniente probablemente sea la herencia, para evitar la ganancia patrimonial en el IRPF, especialmente si esta es elevada. Si, en cambio, el valor actual es inferior al de compra, donar el inmueble resultaría más interesante, porque entraría el Impuesto sobre Donaciones de Canarias, más bajo que el de Madrid.

La respuesta advierte de que una valoración correcta exige conocer los datos completos de la adquisición (fecha, precio y gastos), el valor de referencia catastral, el precio potencial de venta y los valores catastrales actuales del inmueble y del suelo. Con esa información, un asesor puede calcular qué vía minimiza la carga sobre una operación que, en cualquier caso, conviene planificar antes de que la necesidad urja.