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Un funcionario de Hacienda detalla cómo reducir hasta el 90% la tributación por una vivienda en alquiler

Fotografía que ilustra la noticia: Un funcionario de Hacienda detalla cómo reducir hasta el 90% la tributación por una vivienda en alquiler
(ABC)

El funcionario de Hacienda Roberto Gómez ha detallado en un post en LinkedIn las claves para reducir la tributación por una vivienda destinada al alquiler, que puede llegar a un 90% de descuento en el IRPF, así como otras implicaciones fiscales de comprar, mantener o vender un inmueble. Un análisis útil para propietarios e inversores en un contexto de tensión en el mercado de la vivienda.

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La vivienda, un asunto de estado y su coste fiscal

La crisis de la vivienda se ha convertido en un asunto de estado. La preocupación por los precios y la descompensación entre oferta y demanda ha copado el debate público, pero los problemas del sector van más allá. Según el funcionario de Hacienda Roberto Gómez, la carga fiscal asociada a la compra, posesión y transmisión de un inmueble es un laberinto que conviene planificar para evitar sorpresas. En un reciente post en LinkedIn, el técnico ha desgranado los impuestos que gravan cada operación, desde la adquisición hasta la venta, pasando por el alquiler.

Gómez, cuyo testimonio recoge ABC, insiste en que «es importante tener en cuenta todos estos conceptos y tener claro el uso que se va a dar al inmueble», porque «un pequeño cambio puede tener importantes implicaciones fiscales». Esta advertencia llega en un momento en que cada vez más españoles se plantean destinar sus ahorros a la compra de una vivienda, bien como primera residencia o como inversión para obtener una rentabilidad. La clave, subraya, está en conocer las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano, así como el tratamiento del garaje y el trastero.

Compra de vivienda: IVA, ITP y la diferencia entre nueva y usada

La primera decisión fiscal llega en el momento de comprar. Si la vivienda es de obra nueva, el comprador debe abonar el IVA del 10%, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En cambio, si se trata de una vivienda de segunda mano, el impuesto aplicable es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma. Gómez sitúa este tributo en un rango aproximado «entre el 4% y el 10%», lo que puede suponer una diferencia significativa en el desembolso inicial. Por tanto, no es lo mismo comprar un piso en Madrid que en Cataluña, y el ahorro en la operación depende en buena parte de la decisión sobre el régimen de uso.

Además, el funcionario recuerda que el uso que se dé al inmueble determina la tributación posterior. Si se adquiere como vivienda habitual, se podrá disfrutar de beneficios fiscales, pero si es una segunda residencia o se destina al alquiler, las obligaciones cambian. En este sentido, Gómez advierte de que el garaje y el trastero pueden tener un tratamiento diferenciado si se adquieren en una escritura posterior, y que tributarán como imputación de rentas, incluso aunque se utilicen con la vivienda. Un detalle que muchos propietarios pasan por alto y que puede encarecer la factura fiscal.

Alquiler: hasta un 90% de reducción y la imputación de rentas

Una vez el inmueble está en propiedad, las opciones son varias. Si se destina al alquiler, la tributación se realiza por los rendimientos del capital inmobiliario, pero con una importante ventaja: «es posible reducir la tributación incluso hasta el 90%» en determinados casos, tal y como explica el propio Roberto Gómez. Según detalla, sobre el rendimiento neto se aplica una reducción del 50% con carácter general, que puede ampliarse hasta el 70% o incluso el 90% en supuestos especiales. Además, el propietario puede deducirse los gastos vinculados a la vivienda, como la comunidad, los suministros o el IBI. Esto significa que, con una buena planificación, gran parte de los ingresos por alquiler pueden quedar exentos de tributación.

En cambio, si la vivienda se mantiene vacía, sin uso ni explotación, se produce una imputación de rentas sobre el valor catastral del inmueble, que puede ser del 2% o del 1,1%. Este ingreso ficticio tributa en la base del ahorro del IRPF, aunque no se haya recibido ningún ingreso real. Gómez subraya que esta es una de las situaciones más comunes entre los propietarios que no alquilan y no viven en el piso, y que conviene evitar si se quiere minimizar la carga fiscal. La clave, insiste, es «declarar el uso del inmueble» para no tener problemas con Hacienda y aprovechar las deducciones.

Venta: ganancia patrimonial, exención por reinversión y mayores de 65 años

La última opción es vender la vivienda, y aquí también hay matices que conviene conocer. Según el funcionario de Hacienda, la venta genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada como la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición. Esa ganancia tributa en la base imponible del ahorro del IRPF, con tipos que pueden llegar al 28% para cantidades elevadas. Sin embargo, la ley contempla una ventaja fiscal para la vivienda habitual: si el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta. Además, las personas mayores de 65 años también pueden librarse de tributar por la venta de su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.

Roberto Gómez recomienda planificar la venta con antelación, porque la exención por reinversión exige cumplir unos plazos y condiciones que, si no se cumplen, obligan a tributar con recargos e intereses. En cualquier caso, el experto insiste en que «si se destina a alquiler, es posible reducir la tributación incluso hasta el 90%», lo que convierte esta vía en una de las más ventajosas para el pequeño inversor. Con todo, el funcionario recuerda que cada caso es único, y que lo más prudente es consultar con un asesor para evitar sorpresas en la declaración de la renta.