Un anuncio de piso que excluye impuestos y honorarios: ¿se puede denunciar?

Un anuncio en un portal inmobiliario advierte de que el precio de venta no incluye impuestos ni honorarios de agencia. ¿Puede un comprador denunciar esta práctica o reclamar la comisión después de pagarla? Un abogado de Legálitas resuelve las dudas sobre quién debe asumir cada gasto y qué dice la ley sobre los servicios impuestos.

Por Redacción1 de octubre de 2026, 07:00

La pregunta clave: ¿qué gastos puede pagar el comprador?

La consulta enviada a Legálitas plantea un caso cada vez más habitual en el mercado inmobiliario: un portal anuncia un piso con un precio que excluye impuestos, notaría, registro y honorarios de agencia, y exige al comprador que asuma ese sobrecoste si quiere cerrar la operación. La pregunta es doble: si es legal y si, una vez pagados, se puede denunciar o reclamar su devolución.

La respuesta del abogado Dario Costas se apoya en el artículo 1455 del Código Civil, que establece un reparto de gastos por defecto: el vendedor asume el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y los gastos posteriores a la venta. Sin embargo, la propia norma permite que las partes pacten lo contrario, por lo que la distribución de los gastos de compraventa es libre si existe acuerdo.

En cuanto a los honorarios de agencia, el criterio es claro: los paga quien contrata sus servicios. Si el vendedor encarga a una agencia la venta de su vivienda, es a él a quien le corresponde abonar la comisión. Trasladarla al comprador solo sería legítimo si este hubiera contratado libremente esos servicios, por ejemplo, para buscar una vivienda o gestionar la financiación.

¿Cuándo hay una práctica denunciable?

El problema surge cuando la agencia condiciona la compraventa al pago de servicios que no se han prestado. El artículo analiza el caso concreto de un anuncio que indica que el precio no incluye honorarios de agencia de 4.500 euros más IVA, y que estos se imponen al comprador para poder adquirir la vivienda.

Según el experto, es una práctica contraria a los derechos de los consumidores que, cuando una persona se interesa por un inmueble concreto, la agencia le haga firmar un encargo de compra en el que se afirme que solicitó la búsqueda de una vivienda con determinadas características cuando esto no es cierto. De este modo, se obliga al consumidor a reconocer unos servicios que en realidad no han sido prestados.

La agencia tampoco puede condicionar la compraventa a la contratación de servicios adicionales, como la obtención de financiación o la realización de trámites posteriores a la firma de la escritura. Legalmente, solo puede cobrar por servicios efectivamente prestados y libremente contratados. Si el comprador se ha visto obligado a reconocer servicios inexistentes y puede acreditarlo, debería denunciar la situación ante las autoridades de consumo.

¿Se puede denunciar un anuncio que no incluye impuestos ni honorarios?

La respuesta es matizada. Existe libertad de pacto en la distribución de los gastos de compraventa, por lo que un anuncio que indique que el precio no incluye impuestos, notaría o registro no es ilegal per se. Sin embargo, el artículo advierte de que un anuncio que impone al comprador el pago de honorarios de agencia, cuando además estos se presentan como condición necesaria para cerrar la operación, podría ser objeto de denuncia ante las autoridades de consumo si el vendedor es un profesional.

La clave está en que se trata de condiciones abusivas que no han sido negociadas individualmente. Si el vendedor es un particular, no cabría presentar una reclamación ante dichas autoridades por este motivo, ya que la normativa de consumo se aplica a las relaciones entre profesionales y consumidores.

Respecto a la posibilidad de denunciar el anuncio en sí, el artículo no lo contempla como una vía directa, pero sí sugiere que la inclusión de esa cláusula en un anuncio dirigido al público general puede considerarse una práctica engañosa o abusiva si obliga al comprador a asumir costes que no le corresponden.

¿Cuál sería la fórmula justa de reparto?

El consultorio propone una fórmula de doble corretaje equilibrada, en la que cada interviniente abona únicamente los servicios que recibe. En el caso del comprador, estos pueden incluir la gestión de la financiación, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la tramitación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el cambio de titularidad de los suministros, entre otros.

En cuanto a los tributos, comprador y vendedor pueden pactar su reparto, aunque, en caso de impago, la Administración los exigirá al sujeto pasivo correspondiente. Así, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales corresponde al comprador, la plusvalía al vendedor y el IBI a quien ostente la propiedad a 1 de enero, si bien es habitual que las partes acuerden prorratear su importe en función de la fecha de adquisición.

El artículo concluye que, si el comprador se ha visto obligado a pagar honorarios de agencia para poder cerrar la operación, puede denunciar la situación ante las autoridades de consumo si puede acreditarlo. La recomendación es recopilar toda la documentación y el correo electrónico con la agencia para demostrar que el pago no fue voluntario sino impuesto.