El propietario que no quiera renovar en 2028 debe mirar si su piso está en zona tensionada: dos regímenes distintos de prórroga

Dos zonas tensionadas en A Coruña con reglas y plazos diferentes

La clave para el propietario es saber exactamente en qué municipio está la vivienda, porque la distinción entre A Coruña y Santiago de Compostela cambia por completo el escenario: en uno, la inquilina no tendría derecho a la prórroga del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); en el otro, sí.

En el Ayuntamiento de A Coruña, la declaración de zona tensionada fue aprobada por Resolución de 28 de julio de 2025 y publicada al día siguiente, con vigencia hasta el 30 de julio de 2028. Como el contrato del consultante finaliza en 2028, cuando eso ocurra la declaración ya habrá expirado, por lo que la inquilina no podrá solicitar la prórroga extraordinaria de hasta tres años que contempla el artículo 10.3.

En cambio, en Santiago de Compostela la declaración es más reciente: aprobada por Resolución de 24 de julio de 2026, publicada el 29 de julio de 2026 y con vigencia hasta el 30 de julio de 2029. En este caso, al finalizar el contrato en 2028, la zona tensionada seguirá activa y la inquilina sí podrá pedir la prórroga anual hasta un máximo de tres años. El arrendador solo podrá evitarla si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado.

Esta diferencia de calendario es la que determina qué régimen se aplica a cada contrato, incluso dentro de la misma provincia.

El RDL 29/2026: prórroga de hasta dos años para contratos que venzan antes de 2029

Para las viviendas que no están en zona tensionada, la respuesta de Dario Costas, abogado de Legálitas, es clara: el inquilino podrá solicitar la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 29/2026, que se aplica a los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Como el contrato objeto de consulta termina en 2028, entra dentro de ese supuesto.

La prórroga que contempla este decreto es por períodos anuales y hasta un máximo de dos años, siempre que el inquilino esté al corriente en el pago de la renta. Es decir, el propietario que haya comunicado su decisión de no renovar por WhatsApp podría verse obligado a mantener el contrato dos años más si la inquilina ejerce este derecho y cumple con el pago.

Sin embargo, el RDL 29/2026 contempla una vía para que el arrendador recupere la vivienda: puede ejercer la facultad de no prorrogar si necesita el inmueble para destinarlo a residencia habitual propia o de un familiar directo, aunque esta posibilidad no figure expresamente en el contrato. Para ello, debe comunicarlo con una antelación mínima de dos meses, y solo puede hacerlo una vez transcurrido el primer año de duración del contrato.

Qué debe hacer el propietario que quiera recuperar su vivienda

La respuesta de Legálitas subraya que la necesidad alegada por el arrendador debe ser real y efectiva, y que la vivienda debe ocuparse en el plazo máximo de tres meses desde su recuperación. Si no se cumple esta condición, la inquilina podrá reclamar la correspondiente indemnización.

Este requisito es clave para evitar problemas posteriores: no basta con invocar la necesidad de recuperar la vivienda; hay que demostrarla y materializarla en un plazo concreto. Si el propietario no llega a ocuparla en ese tiempo, se expone a una reclamación económica por parte de la inquilina.

En el caso concreto del consultante, la recomendación práctica es clara: primero debe comprobar si su vivienda está en una zona tensionada y, si lo está, en cuál. De ello dependerá si la inquilina puede acogerse a la prórroga del artículo 10.3 de la LAU (hasta tres años) o a la del RDL 29/2026 (hasta dos años), y si él puede evitarla alegando necesidad propia o de un familiar directo.

La diferencia entre A Coruña y Santiago de Compostela, aunque ambas estén en la misma provincia, es relevante porque los plazos de vigencia de las declaraciones no coinciden. En un caso, la prórroga de la zona tensionada ya no estará activa cuando venza el contrato; en el otro, sí. Conocer el régimen aplicable es el primer paso para que la comunicación de no renovación sea válida y no acabe en una demanda.