Alquilar la antigua portería sin licencia como vivienda: sanciones y riesgos para la comunidad
Una comunidad de propietarios de un edificio de 1975 en Madrid ha aprobado por mayoría de tres quintas partes alquilar como vivienda la antigua portería. El espacio, sin embargo, no consta en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad, incumple los requisitos de habitabilidad de la normativa del Ayuntamiento de Madrid y carece del certificado de eficiencia energética. La abogada de Legálitas Maria Lucila Rodríguez responde en EL PAÍS Consultorio a las dudas sobre la legalidad del contrato y las sanciones a las que se expone la comunidad.
La LAU exige condiciones de habitabilidad para arrendar
La respuesta legal parte del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que define la vivienda como “una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. En el caso consultado, la antigua portería incumple los requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa del Ayuntamiento de Madrid en materia de iluminación y ventilación, entre otros, por lo que no podría destinarse legalmente a uso residencial. La aprobación en junta no subsana ese obstáculo: sin las condiciones de habitabilidad, el contrato de arrendamiento carecería de la base legal necesaria.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) también interviene. Para destinar el espacio a vivienda o a local de negocio se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, según el artículo 17.3. La junta consultada ya alcanzó esa mayoría, pero el cumplimiento de la normativa de habitabilidad se convierte en un requisito ineludible para formalizar el contrato. Sin él, el arrendamiento podría considerarse nulo o anulable, y la comunidad asumiría los riesgos derivados de un uso ilegal del inmueble.
Las trabas administrativas: Catastro, eficiencia energética y fianza
El espacio bajocubierta no está reflejado en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad, lo que impide incluir en el contrato de arrendamiento la referencia catastral del inmueble, un dato obligatorio en este tipo de acuerdos. La ausencia de una referencia catastral independiente también dificultaría el empadronamiento del arrendatario y de su unidad familiar. Además, no sería posible obtener un certificado de eficiencia energética específico para el inmueble ni realizar el depósito de la fianza exigido al formalizar el arrendamiento, al ser obligatorio identificar el inmueble mediante su correspondiente referencia catastral.
La falta de estos elementos puede generar inconvenientes adicionales al arrendatario en caso de solicitar ayudas o subvenciones relacionadas con el alquiler de vivienda, así como beneficios o deducciones fiscales vinculados a la vivienda arrendada. La comunidad, por su parte, se enfrentaría a la imposibilidad de formalizar un contrato válido si no regulariza antes la situación registral y catastral del espacio, un proceso que implica obtener la licencia de cambio de uso y cumplir los requisitos de habitabilidad exigidos por el Ayuntamiento de Madrid.
Sanciones municipales y consecuencias económicas para la comunidad
Si se arrendara el espacio sin la correspondiente licencia de cambio de uso y sin cumplir las condiciones de habitabilidad, el ayuntamiento podría iniciar un expediente sancionador y ordenar el cese inmediato del uso residencial. La respuesta legal advierte de las posibles consecuencias económicas para la comunidad de propietarios, tanto en el ámbito administrativo como por las eventuales reclamaciones que pudiera formular el arrendatario al verse obligado a abandonar el inmueble por no reunir las condiciones necesarias para ser habitado. El caso ilustra los riesgos que asumen las comunidades al intentar rentabilizar espacios comunes sin verificar antes su situación registral y urbanística.
La necesidad de regularizar previamente el inmueble —obtener la licencia de cambio de uso, cumplir los requisitos de habitabilidad y dotarlo de referencia catastral propia— se presenta como el camino previo obligatorio para cualquier arrendamiento residencial con garantías legales. Sin esos pasos, el acuerdo de la junta, aun con la mayoría exigida, no protege a la comunidad frente a sanciones ni frente a las reclamaciones del arrendatario. La vía legal exige completar la regularización antes de formalizar cualquier contrato.
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