Subir el alquiler en Madrid: qué puede hacer un propietario antes de que venza el contrato en 2027

La consulta: un contrato en zona no tensionada y renta por debajo del mercado

El propietario consultante, identificado como A. del Amo, tiene un piso en alquiler en Madrid, en una zona no tensionada, con contrato firmado el 9 de mayo de 2022. La renta actual está alrededor de un 20% por debajo del precio de mercado, y el contrato vence en 2027. El inquilino paga puntualmente y la relación es buena.

La pregunta es si renovar el contrato por periodos anuales aplicando el IPC, pactar un nuevo precio o no renovarlo. La respuesta, firmada por Xavier González, abogado de Legálitas, establece que el contrato, al ser de vivienda habitual, se rige por los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta situación no es excepcional en el mercado español, donde muchos contratos firmados entre 2020 y 2023 están llegando a su vencimiento. La incertidumbre legal, con la regulación de alquileres de la Ley de Vivienda de 2023, ha llevado a muchos propietarios a plantearse si renovar o no, incluso con inquilinos solventes.

El plazo clave: mayo de 2027 y la comunicación con cuatro meses de antelación

El abogado explica que el 9 de mayo de 2027 se cumplirán los cinco años de duración previstos en la LAU. En ese momento, el arrendador tiene derecho a no prorrogar el contrato, pero debe comunicarlo al arrendatario de forma fehaciente con al menos cuatro meses de antelación a la finalización del plazo. Es decir, la comunicación debe enviarse como muy tarde en enero de 2027, y es recomendable hacerlo por burofax para dejar constancia.

Si no se envía la comunicación, el contrato se prorrogará automáticamente por tres años más, y en las mismas condiciones inicialmente pactadas. Esta prórroga obligatoria, conocida como prórroga legal, es un punto crítico: muchos propietarios desconocen que si no actúan, el contrato se alarga en las mismas condiciones, sin posibilidad de subir la renta.

El plazo de cuatro meses no es baladí: si el propietario espera a febrero de 2027 para avisar, ya no podrá hacer valer su derecho a no renovar, y deberá esperar al siguiente vencimiento, si lo hay. Por tanto, la gestión anticipada es fundamental.

Subir la renta: negociación y anexo contractual

El abogado de Legálitas señala que, si el objetivo es incrementar la renta por encima de lo que permite el índice pactado entre las partes, será necesario contar con la aceptación del arrendatario. Esta cuestión puede negociarse desde este mismo momento, y formalizarse mediante un anexo al contrato que recoja la modificación de la renta.

En zonas no tensionadas, la determinación de la renta es libre para las partes, pero eso no significa que el propietario pueda imponerla de forma unilateral. En la práctica, la negociación es la vía habitual: proponer una subida en línea con el mercado y formalizarla por escrito.

Si no se alcanza un acuerdo, el arrendador puede optar por no renovar el contrato, pero debe cumplir los plazos. En ese caso, podrá destinar la vivienda a uso propio o arrendarla a otras personas. La comunicación de la no prórroga permite, además, que el arrendatario se pronuncie sobre la propuesta, lo que suele abrir una ventana de diálogo.

Contexto legal e implicaciones para el arrendador

La respuesta de Legálitas, que se publica en el consultorio de vivienda de El País, refleja el equilibrio entre el derecho del propietario a recuperar su vivienda o ajustar la renta y la protección al inquilino.

El caso es relevante para los propietarios en España, donde el parque de vivienda en alquiler es cada vez más escaso y los precios al alza. La decisión de no renovar un contrato, aunque sea legal, tiene implicaciones sociales y de mercado.

Para el propietario consultante, la recomendación es clara: evaluar si prefiere mantener un inquilino solvente con una renta pactada, aunque sea inferior al mercado, o arriesgarse a buscar un nuevo contrato a precio de mercado, con los costes de vacancia y posibles problemas de impagos.

La pregunta sobre si renovar por periodos anuales aplicando el IPC es viable, siempre que el contrato lo contemple. En los contratos firmados en 2022, la referencia para actualizar la renta puede ser el IPC, pero el abogado no detalla este punto en su respuesta. Lo que sí deja claro es que la fecha de mayo de 2027 es inamovible.