Las hipotecas fijas bajan del 2,6% en octubre mientras el euríbor se acerca al 3,2%

Tipo fijo: Ibercaja marca el mínimo del mes, con matices

La Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja lidera la tabla de las fijas con un 2,55% TIN a 25 años. Su TAE, que ya incorpora gastos y vinculaciones, se sitúa en el 3,49%. El primer requisito para acceder a esa bonificación es domiciliar una nómina de al menos 2.500 euros mensuales, y la entidad no cobra comisión de apertura. Es la única oferta fija del mes con un plazo inferior a 30 años.

En el lado opuesto, CaixaBank aplica el TIN más alto del grupo, un 2,85% a 30 años, pero con una TAE del 4,26% que refleja menos vinculaciones. Su punto fuerte es el importe mínimo: desde 30.000 euros, lo que la convierte en una opción para préstamos pequeños. Banca March, por su parte, ofrece la TAE más baja entre las fijas (3,01%) a cambio de un importe mínimo de 200.000 euros en compra, aunque baja a 150.000 si se trata de subrogar una hipoteca de otra entidad.

Banco Sabadell vuelve a ser la única entidad que aparece con oferta en las tres modalidades. Su hipoteca fija al 2,75% TIN exige que la cuota no supere el 40% de los ingresos mensuales. Cajamar, como cooperativa, ofrece un 2,85% TIN pero condiciona la bonificación a hacerse socio, con una aportación mínima de 61 euros, y a un gasto anual con tarjeta de 3.000 euros.

Mixtas y variables: el diferencial sobre el euríbor marca la diferencia

En las hipotecas mixtas, la oferta inicial más baja la firma Banco Sabadell: un 1,80% TIN durante los tres primeros años. Pasado ese tramo, el interés se calcula con euríbor más 0,70 puntos. La mixta más barata en términos de TAE Variable es la de Pibank, con un 3,40%, que además permite amortizaciones anticipadas sin comisión. Ibercaja ofrece dos mixtas, a cinco y diez años de tipo fijo, ambas con un diferencial posterior del 0,60%.

En las variables, Kutxabank ofrece el diferencial más reducido del mercado, 0,49 puntos, después de un primer año al 2,07% TIN. Banco Sabadell vuelve a aparecer con el interés de salida más bajo, un 1,50% durante los primeros 12 meses. COINC, la marca digital de Bankinter, logra la TAE Variable más baja del grupo, un 3,46%, con un 2,50% TIN inicial.

El euríbor a 12 meses, que según el Banco de España cerró septiembre por encima del 3,2%, condiciona el coste final de estas hipotecas. Con ese índice, un diferencial de 0,60 puntos sitúa el tipo pagado por encima del 3,8% una vez superado el periodo inicial. Las ofertas variables del mes se mueven en diferenciales de entre 0,49 y 0,55 puntos, lo que traduce hoy en un tipo de entre el 3,7% y el 3,8%.

El aval del ICO, la tasación y los topes de la mesa del banco

Mientras el euríbor se mantiene más de un punto por encima del nivel de hace un año, la decisión no es solo qué banco elige el comprador. Según el Banco de España, lo habitual es que el préstamo no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda. Ese 20% restante, más los impuestos y el coste de la tasación, debe salir del bolsillo del comprador.

Para quien no tiene ese colchón, el ICO avala hasta un 20% del préstamo en primera vivienda, porcentaje que sube al 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Pueden solicitarlo los menores de 35 años y las familias con hijos a cargo, siempre que cumplan los límites de ingresos y patrimonio. El aval no tiene coste y las operaciones se pueden firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.

La tasación, además, juega una baza en la negociación: si la vivienda se tasa por debajo del precio pactado, el 80% se calcula sobre la cifra menor, y la diferencia la pone el comprador. Por eso compensa encargarla antes de firmar arras. El plazo, el importe mínimo y las vinculaciones exigidas completan la ecuación.

Entre las condiciones que marcan la cuota final aparecen los seguros vinculados, las aportaciones a planes de pensiones y las comisiones de apertura. La TAE recoge estos costes de forma homogénea, mientras que la cuota mensual no lo muestra. Algunas entidades, como Unicaja, aplican una comisión de apertura del 0,15% sobre el préstamo, mientras que Bankinter cobra 500 euros fijos por abrir la hipoteca.